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    365体育在线备用网站,【地产“星”动企业篇】 中海地产:利润天花板是怎么来的? ——凤凰网房产武汉

    作者:www.aircuqi.com 时间:2018-7-5 14:35:01

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    在“转会”蔚然成风的时代,有些“球员”的离开会给球队带来阵痛,即使引入新球员,一时间也很难恢复元气。

    在房地产市场亦是如此,继任者的接力,不一定能再续前任掌舵者的辉煌。中海地产便是经典案例,“郝建民时代”,中海地产一直享有“利润王”之美誉;转入“颜建国时代”,因利润增速放缓,“利润王”称号首度遭遇外界质疑。细看中海地产2013-2017财务报表不难发现,前四年郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而自2017年颜建国上位后,年利润率同比增长10%,二者的成绩不可同日而语。

    人事的变动,打破了中海原有节奏,也在改变它的固有标签。

    “郝时代”与坏时代极为精准的增长节奏,与郝建民的战略布局存在紧密关系,即“并购整合”与“高度集权”。

    郝建民强势而低调。

    2013年8月6日,中海董事局主席孔庆平宣布卸任,原行政总裁郝建民成为其接班人,尽管香港上市公司规则中有主席与行政总裁不能由一人兼任,但郝建民仍兼两职于一身,成为绝对意义上的一把手,中海地产从此进入了他的时代。

    同一时间,中海地产开启了央企房地产并购整合的大幕,中建股份旗下的中建地产带着338亿元并入中海,两家公司的合并,让中海实现了三级跳,使它跃升到千亿级体量。

    2014年1月,郝建民再出一项大动作,他打破中海地产维持多年的企业文化,对地方公司开始强势收权,加强了总部的管控和集权,意在严控各个环节,有效提升利润。

    这与万科对地方公司充分放权,以期做大销售规模的战略目标相反。

    强势收权后,郝所主导的总部决策层在未给予地方公司足够自主权的同时,又让后者背负了极大的业绩压力。

    中海的绩效文化是“职务能上能下、薪酬能增能减”,参照业绩,年底奖金是100万和5万的差别,每年未完成业绩的城市公司中排名倒数的总经理会被降级,甚至被直接辞退,这使得不少地方公司负责人知难而退,选择离职。

    据不完全统计,制度实施后,中海先后有13名城市公司总经理级别以上的高管及核心董事会成员离职。

    一系列调整难挡内部员工的满腹怨言,但是从集团整体的利润而言则起到正向推动作用。

    财报显示,2014年该公司营业额为1200亿港元(约1014亿元),同比增长%;净利润亿港元(约人民币亿元),同比增长%,从2013年的两天赚一亿提升到五天赚三亿,再次成为房企当中的利润王。

    虽然销售规模仅是万科的七成左右,但利润却远超万科、恒大。

    利润数字背后,央企背景和发展基因,每年约4%的融资成本、资产并购下极低的拿地成本,以及强管控模式下多吃各环节利润,都成为中海的盈利法宝。

    而这个时期的地产圈,都已经将竞争焦点对到了如何争夺资源、土地上。

    为了在竞争中占据行业制高点,在郝建民眼中,资本手段不可或缺,因此,在战略上,他兼并、收购已经沉淀下来的优质房企,“一网打尽”它们手中的地块,而不是靠自身花大价钱去一块块拿地。

    2016年3月,郝建民又将擅长资本运作的优势发挥出来。

    3月4日,中海发布公告显示,将收购中信公司及中信泰富持有的大部分住宅业务,交易价310亿元港元,涉及总资产逾千亿。

    就在半年后的9月,中海收购中信物业组合快速完成,再次展示了其资本运作的效率。

    在快速收购的背后,中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备,其中75%位于一二线城市。

    交易完成后,中海的土地储备增长了58%。

    而在土地交易市场,却鲜少能看见中海的身影。

    以2016年上半年为例,恒大在土地市场的投入为800亿,碧桂园每天都有一宗土地成交,同期,中海仅投入85亿元拿下内地和香港市场4宗地,但却依然出现在地王榜单内。

    公开资料显示,2016年上半年,中海土地储备总建筑面积为3645万平方米,70%集中在一二线城市,持有银行结余及现金亿元,负债率仅为16%,净利润达到亿港元,稳居行业第一。

    在同体量的企业中,中海的利润是恒大的6倍多,也是万科的两倍多。

    同时,销售额跨入2000亿。

    然而,自完成收购后,原中信地产员工最终只有三成左右选择留在中海,绝大部分为基层和新员工,而一大批有一定级别和年限的管理人员则大多选择了离职,这一比例超过了70%。

    郝建民任上的架构变革和两次并购,使得中海出现频繁的人事换防。

    再加上其铁腕治理模式,郝一度被一些外界人士视为中海巨震的源头。

    然而不久后,2016年11月,郝建民成为离职事件的主角。

    官方没有透露个中原因,但内部消息称他因违规引咎事件违规辞职。

    离任时,郝建民年薪为702万元。

    回头看,中海地产的利润王之名,虽不能与郝建民个人能力完全划等号,但却可以作为他职业生涯最辉煌的注脚。

    中海变奏曲郝建民“消失”22天后,中海旧将、龙湖地产副总裁颜建国火速回归,出任行政总裁一职。

    从履历来看,颜建国是中海最早驻香港的核心成员之一,曾任中海地产苏州、上海公司总经理、中海地产集团董事副总经理,在中海的职业生涯长达25年。

    2014年在赴任龙湖前,颜建国还担任中建总公司办公厅主任一职。

    值得注意的是,颜建国此次回归中海的薪酬为每年328万港元。

    若不考虑发放花红,其薪资低于龙湖的460万元年薪,不及郝建民离任前702万元薪酬的一半。

    不过,颜建国回到中海时,也恰逢龙湖的人事地震期。

    这位从中海地产出走,又兜兜转转回到中海的新当家,亦自2016年底上任伊始就开启了大刀阔斧的调整序幕。

    用颜的话来说,中海的战略目标、拿地方式、管控模式,各个方面都要进行优化。

    “现在一线城市拿地会越来越困难,中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式去拿到一些地。

    ”颜建国这番话预示着中海地产的“并购时代”从此按下暂停键。

    自2016年12月开始,中海开始持续参与土地市场拍卖。

    2017年,管理层制订的计划是在2017年花千亿拿地。

    根据中海地产土地收购公告统计,截至2017年公司共获得76宗地块,总占地面积约524万平方米,公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。

    值得注意的是,不断创新高的拿地成本,直接压缩了中海的净利润。

    克而瑞研究数据显示,2017年中海地产拿地均价为6723元/平方米,同比上升64%。

    同期年报显示,2017中海地产全年合同销售金额亿港币,实现净利润亿港币,同比增长%。

    这与郝建民时代的利润增速不可同日而语。

    细看2013-2016财务报表不难发现,郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而颜建国接任后,增速却大幅放缓。对于反复出现中海“利润增长乏力”论,周建民特别解释道:“盈利增速放缓因基数在增大。”过往粗狂式的利润增长方式已经一去不复返,中海地产的郝建民也不会再有第二个。近日,一向严肃的颜建国也难得幽默,对媒体透露中海要“努力做三好学生”,2018年继续加快规模发展,争取年内实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”,而对利润增速目标避而不谈。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说:“这波业绩争夺赛中央企必须快马加鞭,所以当前类似企业积极去拿地等做法,其实都是对于业绩冲刺的一个较好表现。另外从实际情况看,当前此类企业会适当压缩盈利指标,而注重规模成长,所以从这个角度看,完成业绩的可能性其实还是比较大的。后续应该注重对一些三四线城市投资价值的挖掘,更重要的是研究黑马类型的城市,进而实现业绩较快的成长。”。

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